Nouveau dispositif Duflot : du flop pour votre patrimoine !

Rédigé le 21 mai 2013 par | La quotidienne Imprimer

Le dispositif dit Duflot se comporte un peu à la façon de Dr. Jekyll et Mister Hyde. A éviter à notre avis dans une gestion de patrimoine.

Côté Jekyll : l’économie d’impôt durant la phase de maturation fiscale

De façon classique, moyennant un investissement immobilier répondant à des conditions strictes, vous obtiendrez une réduction d’impôt sur le revenu (IR) qui varie suivant le montant investi. A cette base, on applique un taux de réduction — en l’occurrence de 18% en métropole et de 29% en outre-mer.

L’immeuble en question devra se situer en zone A, A bis , B1 et B2 exclusivement — on considère qu’il s’agit des marchés les plus tendus côté offre ce qui, logiquement, devrait vous éviter la vacance locative dont on a vu les dégâts qu’elle pouvait causer – on se reportera à l’excellent reportage de nos confrères de France 2 intitulé « Les Robien de la colère » (Partie 1 et partie 2 ).

Cette réduction d’impôt est applicable par tranche de 1/9ème durant un engagement de location de 9 ans. Certes la Ministre a prévu que le plafonnement du coût de revient du logement serait fixé à 5 500 euros le m² ce qui est nettement mieux que pour le Scellier. Ainsi, par exemple pour un appartement de 45m² « option Duflot » d’un prix d’achat de 200 000 euros, vous pourrez déduire de votre IR la somme annuelle de 4 000 euros. Alléchant, oui mais…

D’abord le Duflot rentre dans le périmètre du Plafonnement global des avantages fiscaux, ce qui veut dire que si vous cumulez trop d’économies d’impôts au titre d’une même année, cette réduction d’impôt affichée précédemment peut se voire réduite sensiblement.

Pire encore, la réduction d’impôt Duflot n’est pas reportable lorsque vous ne pouvez pas l’absorber en tout ou partie. Par exemple si vous avez des revenus fluctuants d’un an sur l’autre, eh bien la durée de 9 ans reste de rigueur : concrètement ce qui n’est pas imputé en moins sur votre impôt sur le revenu est irrémédiablement perdu !

Côté Hyde : un rendement avant impôt profondément altéré…

Vient ensuite le rendement. Et là, le Duflot vous réserve une bien mauvaise surprise : les plafonds de loyers applicables aux locataires sont minorés d’environ 20% par rapport aux loyers de marché ! Selon les zones précitées, les loyers au m² sont respectivement fixés à 12,27 euros, 16,52 euros, 9,88 euros, et 8,59 euros. Ainsi, dans notre exemple de l’appartement de 45 m², le loyer mensuel peut atteindre un point bas à 386 euros !

Et encore, ne prend-on en compte que le chiffre moyen, car dans quelques mois tout Préfet de région– après avis du comité régional de l’habitat– pourra prendre un arrêté en vue de diminuer encore le plafond dans certaines communes afin de tenir compte des réalités économiques locales.

… que les lois encadrant la relation « propriétaire — locataire » rendent irréversible

Certes, vous vous dites qu’au terme des neuf ans, vous ne serez plus lié par le dispositif Duflot. C’est vrai et faux à la fois.

C’est faux car vous aurez toutes les peines du monde à opérer un rattrapage vers les loyers de marché :

Enfin, au moment où l’on parle d’une réforme de la Loi Mermaz avec une nouvelle loi régissant les rapports locatifs, il y a peu à parier que le texte à venir soit plus libéral pour les propriétaires.

Certes, vous pourrez toujours revendre votre bien éventuellement en plus-value (encore que la franchise d’impôt en la matière a été repoussée à 30 ans depuis 2011). Mais encore vous faudra-t-il trouver un acquéreur car comme nous venons de le voir, votre bien sera souvent occupé par un locataire dont le loyer est très inférieur au marché. De quoi rebuter les investisseurs qui savent pertinemment que l’éviction du locataire est une démarche coûteuse.

Vous pourrez étudier avec infiniment plus de bienveillance le dispositif Malraux que le gouvernement Ayrault a retiré du périmètre du plafonnement des avantages fiscaux et qui plus est offre des avantages substantiels : actifs immobiliers de haut niveau architectural, loyers non plafonnés, etc. Pour vous documenter sur la question, reportez-vous au n°1 de la lettre Moi, contribuable consacrée entièrement au dispositif Malraux « version 2013 » !

Première parution dans Protection & Rendements le 20/05/2013.

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