Devenir propriétaire d’une maison est un rêve très partagé. Il est donc normal que chaque pas accompli pour faire de ce rêve une réalité nous remplisse d’un sentiment extraordinaire. Mais dans l’euphorie du moment, beaucoup de mauvaises décisions peuvent être prises. On peut se rendre compte très rapidement qu’on a fait un très mauvais choix quelques jours après avoir acheté notre terrain, et qu’on aurait dû prendre en compte un certain nombre de paramètres. Il est important de se poser plusieurs questions avant de signer un contrat d’achat pour terrain constructible. Les cas d’expropriations ne sont pas aussi rares qu’on puisse le penser, et pour ne pas voir son rêve de propriétaire prendre fin dans les regrets, il faut prendre plusieurs précautions.
Si vous êtes sur le point de conclure un accord d’achat de terrain ou qu’un de vos proches se trouve dans cette situation, lisez attentivement cet article pour connaître les étapes à suivre et les démarches à adopter afin d’acheter le terrain de vos rêves sans mauvaises surprises.
Un terrain constructible, qu’est-ce que c’est ?
On désigne par terrain constructible une parcelle qui peut recevoir une ou plusieurs constructions neuves. Il va donc sans dire qu’une telle parcelle doit avoir certaines propriétés :
Le terrain doit être apte à recevoir une construction
certains terrains, à cause de leur structure géologique, ne sont pas à-même de recevoir une construction. Il en est ainsi lorsque le sous-sol du terrain retient beaucoup d’eau, ce qui complique la création de fondations solides. Les maisons construites sur de telles parcelles peuvent rapidement s’effondrer, mettant en danger les occupants.
Le terrain doit être viabilisé
La parcelle doit être raccordée au réseau électrique ainsi qu’aux autres infrastructures dont vous aurez besoin comme l’eau potable. Ce point est particulièrement important car il en va de votre futur bien-être dans votre propriété.
Présenter les garanties légales
Il faut aussi, en accord avec les autorités de la commune, que le terrain soit autorisé à recevoir une construction. Pour cela, le plan local d’urbanisme est le plus souvent d’un grand secours.
Dans la pratique, il n’est pas rare qu’un terrain remplisse le premier critère, mais échoue lamentablement face à une vérification par rapport aux deux autres critères ou vice-versa. C’est pour cela qu’il est nécessaire d’accorder une attention particulière à la question.
La nature du terrain et l’environnement
Il n’est pas évident à l’œil nu de vérifier la qualité du sol ou du sous-sol d’un terrain. Pour éviter des surprises désagréables concernant le terrain, un certain nombre de précautions s’imposent. Tout d’abord, en faisant appel à un géologue, vous pouvez déterminer avec précision la structure du sol en question. Vous saurez ainsi si ce sol est fragile ou non et s’il peut supporter le type de bâtiment que vous souhaitez y construire.
Il ne faut surtout pas hésiter à aller sonner chez les voisins pour vérifier s’ils ont de façon périodique des problèmes de pollution ou d’inondation. Leurs avis seront de loin plus sincères que ceux des promoteurs immobiliers. Si cette première vérification vous semble concluante, vous pouvez alors passer aux prochaines étapes.
Vérifier les règles d’urbanisme
Avant d’acquérir un terrain constructible, il est important de s’assurer que celui-ci répond aux normes en vigueur dans la commune ou la ville où il se trouve. La première étape de cette vérification est de chercher à savoir si la commune dispose d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ou à défaut d’une carte communale.
En France, le PLU demeure le principal document de planification de l’urbanisme au niveau communal et intercommunal. Il définit à cet effet les différentes parties de la commune selon leur affectation première et indique les limites pour les zones d’habitation, les zones industrielles et les terres agricoles. C’est aussi ce plan qui fixe les règles relatives à l’occupation des parcelles et précise la structure des habitations qu’elles peuvent recevoir. À ce niveau, le PLU peut être très précis et imposer jusqu’aux couleurs des murs.
Il peut arriver que des individus de mauvaise foi tentent de vous vendre un terrain constructible initialement prévu pour accueillir des usines. Dans de tels cas, vous ne devez pas hésiter à rejeter l’offre.
Si le terrain est déjà acheté, il est important de demander un certificat d’urbanisme auprès de la mairie locale. Ce certificat vous donnera les informations nécessaires sur le type de bâtiment à construire.
Prêter une attention particulière aux raccordements
La vérification de certains éléments est indispensable avant d’acheter un terrain constructible, comme :
- le réseau électrique,
- l’accès à l’eau potable,
- le réseau téléphonique,
- le réseau d’assainissement.
Le terrain doit être également accessible par une voie clairement délimitée. Si le terrain n’est pas raccordé à un de ces réseaux, il est préférable de ne pas vous précipiter pour son achat. À moins bien sûr que vous soyez prêt à financer par vous-même les travaux, dont les prix varient le plus souvent entre 3000 et 4000 euros.
Si le terrain ne peut pas être raccordé au système d’assainissement public, il faut être prêt à dépenser une somme située entre 4000 et 12 000 euros pour pouvoir se débarrasser de ces eaux usées. Toutes ces sommes peuvent facilement constituer une charge financière et vous placer dans une situation délicate.
Ne pas négliger les servitudes
Les servitudes peuvent non seulement devenir une source de nuisance mais aussi une entrave à la construction de votre maison. Pour rappel, il s’agit de droits de passage dont dispose un voisin ou une entité publique sur le terrain que vous souhaitez acheter. Il existe donc deux types de servitudes :
Les servitudes de droit privé.
Ces servitudes sont souvent des droits accordés à un voisin à cause du caractère enclavé de son terrain. Ces servitudes lui permettent alors d’avoir accès à la voie publique. Si les frais de création et d’entretien restent à la charge du bénéficiaire qu’est le voisin, vous devez savoir que vous ne pouvez pas décider de la fermeture de ladite servitude.
Les servitudes d’utilité publique.
Ces types de servitudes sont créées au profit de l’État et des collectivités locales.
Il existe également les droits de préemption. Ils s’apparentent un peu aux servitudes. Ces droits désignent le fait que la commune peut décider d’acheter en priorité votre terrain pour la réalisation de travaux d’utilité publique ou même exiger la cession d’une partie de la parcelle afin de réaliser quelques voies publiques.
Faire attention au prix
Cela peut paraître évident, mais il est également important d’effectuer les vérifications nécessaires en ce qui concerne le prix. Il est notamment important de chercher à savoir combien coûtent les terrains constructibles dans la zone. Pour cela, vous pouvez faire des recherches sur internet, poser la question aux voisins ou encore vous renseigner auprès de la mairie. L’important est de ne pas conclure la vente tant que cette étape n’est pas franchie.
Bon à savoir
Il est nécessaire de savoir distinguer un terrain à bâtir d’un terrain constructible, même si les deux termes sont très souvent utilisés de façon interchangeable. La grande différence est qu’un terrain à bâtir doit être nécessairement nu alors que le terrain constructible peut parfois avoir déjà quelques bâtiments. Les terrains à bâtir sont toujours viabilisés et bénéficient de tous les raccordements importants, ce qui n’est pas toujours le cas des terrains constructibles.
