La promesse de vente et le compromis de vente sont des avant-contrats importants lors d’une transaction immobilière. C’est une phase d’accord préalable qui permet aux parties de se préparer pour la signature définitive de l’acte authentique. Quelle est la véritable signification de ces notions ? Quels sont leurs points de dissemblance ?
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
La promesse de vente est une promesse unilatérale par laquelle le vendeur s’engage auprès d’un acheteur à lui vendre son bien dans un délai donné. Il se réserve au nom de cette promesse de vendre le bien à un autre acheteur. Mais en contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation du bien afin de matérialiser son désir d’acheter.
Cette indemnité à hauteur de 10 % normalement, revient au propriétaire même lorsque l’acheteur renonce finalement à faire l’acquisition du bien. La promesse de vente se conclut dans le respect d’un formalisme strict. Elle doit être écrite et signée sous seing privé ou par-devant un notaire. La promesse de vente prend fin dès la levée de l’option d’achat par l’acheteur dans la période convenue dans le contrat. Une rétractation soudaine du vendeur peut engendrer le paiement de dommages et intérêts. Ces dédommagements peuvent s’élever à 20 % du prix initial du bien.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente engageant les deux parties au contrat. Ils s’entendent pour mener à bien la transaction immobilière dans un délai fixe. Le compromis de vente requiert un dépôt de garantie allant jusqu’à 10 % du prix de vente.
La signature du compromis de vente signifie sur le plan juridique une conclusion du contrat de vente. Une rétractation de l’acheteur peut par conséquent donner lieu à des poursuites judiciaires. Cette conséquence directe de la rétraction du compromis de vente est également valable pour le vendeur surtout s’il accepte une somme précise venant de l’acheteur. Le compromis de vente doit aussi se faire en respectant un formalisme précis. Une preuve écrite est à vrai dire nécessaire pour justifier sa validité.
Quelles sont les mentions obligatoires que doit contenir un compromis ou une promesse de vente ?
La validité d’un avant-contrat nécessite l’inclusion de certaines mentions légales. Que ce soit pour une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, les mentions obligatoires sont :
- La description détaillée du bien
- L’identité des deux parties
- Le prix de vente
- La preuve des différents diagnostics techniques
- Le paiement des honoraires de l’agent immobilier
- Le délai de rétractation légal pour l’acquéreur
- Les conditions suspensives du contrat
À ces différentes mentions s’ajoute le délai d’option ou de validité dans le cadre d’une promesse de vente. Cette information permet à l’acquéreur de savoir sa date butoir pour rendre sa décision finale et de faire une levée d’option. La mention de toutes ces informations permet de mieux protéger les parties en cas de litige.
Quelles sont les conditions suspensives de la promesse et de compromis de vente ?
L’inclusion des conditions suspensives dans le contrat joue un rôle important. Elle permet aux parties de rompre le contrat lorsque certaines conditions ne permettent plus la conclusion définitive du contrat. Il peut dans certains cas s’agir d’un refus de prêt immobilier. L’acheteur peut se voir refuser un financement par les banques. Cela constitue une situation désagréable qui peut mettre en péril la signature définitive du contrat.
De même, la survenance d’une servitude sur le bien peut justifier l’annulation du contrat. Pour se mettre à l’abri de cette éventualité, la prise d’un certificat d’urbanisme est grandement utile. L’existence d’un droit de préemption sur le bien peut également constituer une raison valable de l’annulation du contrat. L’intervention d’un notaire s’avère importante dans ce cas pour communiquer à la communauté locale l’existence d’un avant-contrat sur le bien.
Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?
La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente sont tous deux des avant-contrats. Ils présentent cependant quelques dissemblances. Ces différences se situent à plusieurs niveaux :
La nature de la partie qui s’engage
Le premier point de dissemblance entre ces deux avant-contrats est lié à la personne qui s’engage. La promesse de vente n’engage que le propriétaire du bien. Tandis que les deux parties sont tenues solidairement à assurer la conclusion effective de la vente du bien dans le cadre d’un compromis de vente.
L’objet de l’engagement
La promesse de vente et le compromis de vente divergent en ce qui concerne l’objet de leur engagement. Dans le premier cas, le vendeur s’engage à réserver le bien au profit de l’acheteur en lui accordant un délai de réflexion. Le contraire se produit en ce qui concerne le compromis de vente. Les deux parties s’engagent à réaliser la transaction selon des conditions fixes.
La formalité d’enregistrement
La promesse unilatérale de vente doit être nécessairement enregistrée. L’enregistrement se fait au niveau de la recette des impôts contre le paiement d’une somme de 125 €. Le compromis de vente n’est pas tenu à une obligation d’enregistrement. Il ne nécessite pas le versement d’une indemnité. Ce qui n’est pas le cas pour une promesse de vente.
Quel choix faire entre une promesse et un compromis de vente ?
La promesse unilatérale et le compromis de vente recèlent de nombreux points de ressemblances et de dissemblances. Ils présentent également des avantages considérables. En ce sens, la promesse de vente est beaucoup plus souple. Étant donné qu’elle n’engage que le propriétaire du bien, elle avantage considérablement l’acheteur.
L’acquéreur dispose d’un levier puissant qu’est le droit d’option. Une fois actionné, le vendeur ne peut plus se retirer de la transaction. L’acquéreur dispose de beaucoup plus de liberté pour faire d’autres acquisitions. Le compromis de vente par contre est beaucoup plus contraignant, car le contrat engendre des obligations dans le camp des deux parties. Le compromis tient lieu d’office de vente.
Les parties sont donc tenues de mener à bien la transaction. Cette option est la meilleure lorsque les parties semblent sérieuses et veulent véritablement conclure la vente du bien. Le compromis de vente permet de sécuriser la vente. En résumé, la promesse unilatérale de vente arrange l’acquéreur du bien. Le compromis de vente permet de réserver puis de sécuriser le bien. Il est important pour l’acheteur de disposer d’informations suffisantes sur le bien à acquérir avant la conclusion d’un avant-contrat. Cette précaution permet de déceler les différents vices existants.
Qui assure les frais de compromis et de promesse de vente ?
La promesse et le compromis de vente peuvent se conclure entre particuliers sous seing privé. L’intervention d’un notaire est également possible. La signature sous seing privé n’exige pas forcément le paiement des différents frais. Lorsque la signature de l’avant-contrat se fait devant un notaire, les frais d’enregistrement sont à la charge exclusive de l’acquéreur. La signature du contrat chez un notaire présente une grande sécurité et plus de fiabilité.
Que ce soit pour la promesse ou le compromis de vente, l’acheteur assure les frais de rédaction chez le notaire. Il est possible de faire intervenir un agent immobilier dans la signature des documents. Les parties impliquées peuvent s’entendre pour payer les honoraires de l’agent immobilier. Mais généralement, l’agent immobilier ne facture pas ses services dans le cadre de la signature des documents aux parties.
