L’achat d’un bien immobilier dédié à la colocation est très rentable, car la demande locative dans ce segment de marché est de plus en plus importante. Ce type d’investissement présente également d’autres avantages, à condition de faire le bon choix (emplacement du bâtiment, locataires). Voici donc les 10 points à vérifier avant d’acheter un bien pour de la colocation.
1. L’habitation est-il équipée ou non ?
Pour ce type d’investissement, vous pouvez choisir de louer votre bien en meublé. Cela vous permet d’être éligible au régime LMNP, c’est-à-dire d’être un loueur en meublé non professionnel. De ce fait, vous aurez la possibilité de réduire la fiscalité qui s’applique sur vos plus-values immobilières et sur vos revenus locatifs.
Le principe est le même que lorsque vous investissez dans une colocation classique. Pourtant, cette pratique est souvent rentable. Sachez que la location meublée vous permet d’obtenir un rendement brut de 10 %, contre 6 % pour une location nue.
Assurez-vous toutefois que la maison est équipée de meubles. On compte par exemple le lit, le système de chauffage, la vaisselle et le frigo, pour n’en citer que quelques-uns.
2. Quid du choix du quartier ?
Quel que soit le type de bien immobilier que vous choisissez, c’est son emplacement qui est la clé de sa rentabilité. Et l’achat d’une maison pour une colocation n’échappe pas à cette règle, notamment à une époque où les conjonctures économiques restent incertaines. Pour faire fructifier votre argent sur le long terme, il faut donc que la maison soit louée. Et pour cela, il faut qu’elle soit attrayante pour les futurs locataires.
La question est donc de savoir où investir dans l’immobilier locatif. Il est par exemple recommandé de choisir une ville qui affiche un accroissement continu du nombre de la population. Le mieux serait également de choisir un endroit où l’on trouve différentes sortes de commerces et de services.
Comme vos cibles sont essentiellement des familles ou de jeunes étudiants, vous avez intérêt à choisir une zone qui se trouve près des universités, des écoles ou des collèges. Si possible, investissez dans des bâtiments situés dans les grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Marseille ou Paris.
3. Une visite s’impose !
Après avoir choisi votre zone et trouvé quelques bâtiments à vendre, l’étape suivante consiste à analyser leur état général. Autrement dit, vous devez faire une descente sur terrain pour découvrir par vous-même l’état de l’habitation.
Lors de la visite, vous pouvez vérifier la toiture, le type de vitrage des portes et fenêtres, la façade, les fissures, etc. C’est également une occasion de demander aux actuels locataires ou au propriétaire le montant des impôts qu’ils versent. Tous ces points impactent le confort des futurs colocataires, mais aussi le prix du bien.
Imaginez que vous achetez une maison située près d’une gare ou d’un aéroport. Si le bâtiment ne dispose pas d’une excellente isolation phonique, il est certain que les nuisances sonores vont nuire à ses occupants.
4. Bien estimer la valeur du bien immobilier
Une visite des lieux et l’aide d’un professionnel de l’immobilier vous permettent d’estimer la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Il est possible que le vendeur tente de surestimer sa maison. Mais de votre côté, vous cherchez aussi à faire une meilleure affaire en l’achetant au prix le plus bas possible.
L’essentiel est de trouver un compromis et de trouver le juste prix. Il existe toujours un terrain d’entente si vous négociez de manière objective.
Si le propriétaire tente de vendre son bien au-dessus du prix du marché, vous pouvez par exemple essayer de scruter les éventuels défauts de construction pour faire baisser le prix d’achat. En évaluant les deux propositions, vous pourrez donc trouver ensemble le prix le plus raisonnable.
5. Connaissez-vous vos futurs locataires ?
Il est essentiel, mais pas toujours facile, de trouver un locataire sérieux et qui répond à vos attentes. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire d’essayer de trouver le maximum d’informations sur eux. Selon les spécialistes dans le domaine, il est par exemple préférable de choisir un locataire dont le revenu est 3 fois supérieur au montant de la part du loyer qu’il doit payer. Son emploi doit aussi être stable.
Il existe plusieurs documents qui vous permettent de vous assurer que vos locataires sont crédibles comme leurs derniers avis d’imposition et leurs dernières fiches de paie.
Attention toutefois, car même si vous êtes un bailleur, vous n’avez pas le droit de demander certaines informations. Entre autres, vous ne pouvez pas exiger du locataire son relevé de compte, ses dossiers médicaux ou encore sa carte d’assurance sociale. Aussi, vous ne pouvez pas discriminer quelqu’un à cause de sa religion, ou encore de son apparence physique.
6. Prévoir les charges annexes
Mis à part le prix de vente de la maison ou de l’appartement, vous devez aussi prévoir d’autres frais dont le montant peut souvent être non négligeable. Par exemple, si la maison nécessite une importante réparation, cela va impacter votre budget.
Pour éviter les imprévus, beaucoup d’entre nous pensent à tort que les transactions entre particuliers pourraient s’avérer intéressantes. Pourtant, faire appel à un notaire ou à un agent immobilier peut aussi être une option idéale. Sachez seulement que le fait de faire appel à un intermédiaire peut induire le paiement d’une commission. En ce qui concerne les agents immobiliers, le tarif de leurs prestations varie souvent entre 4 % et 10 % du prix d’acquisition du bien.
Parmi les autres dépenses à prévoir, on note également les frais de dossier relatifs au prêt, si vous en avez contracté un. Le montant est certes minime, c’est-à-dire de 1 % de celui du crédit, mais il ne faut pas l’oublier. Le montant de la garantie hypothécaire et de la caution mutuelle est généralement de 2 % du montant emprunté.
7. Êtes-vous couvert si vos locataires sont insolvables ?
En guise de garantie, n’hésitez pas à demander la caution d’un tiers. Dans la plupart des cas, il s’agit d’un parent qui s’engage à payer les loyers si le locataire ne parvient pas à le faire. Pour ce faire, la caution doit d’abord s’engager au moment où vous signez le bail de location.
Vous pouvez faire encore mieux, si l’un des colocataires est un couple. Vous pouvez dans ce cas précis demander à chacun d’entre eux de signer le contrat pour qu’ils puissent être obligés de payer les loyers en cas de besoin.
8. Assurez-vous que vous êtes en mesure de gérer votre bien
Il est parfois possible d’investir dans un bien locatif qui se trouve à proximité de l’endroit où vous habitez. Cela vous permet de le gérer plus facilement par vous-même. Le problème se pose lorsque vous décidez d’acquérir plusieurs maisons et que vous n’êtes plus en mesure d’assurer leur gestion.
Le mieux dans ce cas, c’est de confier la gestion locative à un spécialiste dans le domaine. Ce dernier est le mieux placé et expérimenté pour vous aider. Il dispose d’une parfaite connaissance concernant les textes réglementaires et de leurs évolutions. Si besoin, il pourra rédiger vos contrats de bail lorsque vous allez chercher vos colocataires.
Comme pour les notaires, l’intervention d’un professionnel implique un coût. Le montant qu’il perçoit peut aller de 7 à 10 % des loyers que vous allez percevoir. Vous êtes donc libre de choisir si cette solution s’avère rentable ou non en fonction du type d’investissement.
9. Le logement vous plaît-il ?
Cela semble évident, mais ce conseil mérite d’être mentionné. Avant d’acquérir une maison, il faut toujours vous demander si elle vous plaît. Même si, pour le moment, elle est dédiée à la location, sachez que les futurs locataires se poseront également cette question.
Vous aimez avoir un balcon, une grande terrasse, un jardin ou un espace privatif extérieur ? Est-ce que la décoration intérieure vous plaît ? Etc. Si vous répondez oui à ces différentes questions, il est fort probable que les futurs colocataires en feront de même. N’oubliez pas que lorsque l’achat est amorti, il sera encore possible d’habiter dans votre future maison.
10. Comment choisir le contrat de bail pour la location de son bien ?
Pour finir, il convient de parler un peu du type de contrat de bail que vous allez établir et signer lors de l’achat du bien. Deux options s’offrent à vous dans ce cas. Vous pouvez opter pour le bail indépendant qui devra par conséquent être signé avec chacun des colocataires. L’avantage ? Les conditions de location peuvent en conséquence être différentes pour chacun d’entre eux.
En signant un seul contrat, chaque colocataire s’engage donc à payer les loyers et les autres charges de façon solidaire. Cette option est plus sécurisante, mais le choix final dépend de la flexibilité souhaitée dans le cadre de la gestion locative du bien en question.
